|
Алгоритм расчета метода дисконтированных денежных потоков включает:
1) определение прогнозного периода — зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок. Для России типичной величиной будет период длительностью 3—5 лет;
2) прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, — требует тщательного анализа на основе финансовой отчетности о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде, изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик, а также прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
В качестве измерителя будущих доходов принимаются чистые денежные поступления — чистая прибыль. Рост потребительского спроса на все виды молочной продукции в 2007 г. продолжился, хотя его темпы по сравнению с предыдущим годом (кроме цельномолочной продукции и консервов молочных) замедлились. По данным Федеральной службы государственной статистики, индекс физического объема продаж цельномолочной продукции в розничной торговле в январе — декабре 2007 г. составил к соответствующему периоду предыдущего года 111,6% (в январе — декабре 2006 г. — 110,7%), сыров жирных (включая брынзу) — 109,1% (114,5%), масла животного — 106,5% (110,4%), консервов молочных — 111,1% (107,2%). Повышение спроса на молочную продукцию вызвано ростом реальных доходов населения, которые в январе— декабре 2007 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года выросли на 10,4%.
Для расчетов прогнозируется рост объема производства в 3,1% (исходя из среднероссийского прироста производства сыров жирных) в течение трех лет, затем в 4,5%. Уровень чистой прибыли увеличится по сравнению с предшествующим периодом.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована по фактору последнего прогнозного года и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость определяется как сумма текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости (реверсии).
Приведение будущих денежных поступлений к текущему моменту осуществляется на основе операции дисконтирования. Выбор ставки для дисконтирования очень сложный, субъективный и многофакторный процесс принятия решения конкретным лицом при его представлениях о стоимости денег во времени. Ставка количественно представляет собой ожидаемую доходность инвестора при вложении своих средств в данное предприятие. При выборе ставки дисконтирования необходимо учитывать факторы, влияющие на ее уменьшение (факторы стабильности) или увеличение (факторы неопределенности).
|
