|
Недвижимость не только представляет собой наиболее приоритетное потребительское благо, но и является абсолютно обязательным фактором обеспечения любых видов жизнедеятельности, а также базисным фактором производства.
По аналитическим данным Отдела оценки Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, в регионах вклад недвижимости в суммарные активы предприятий составляет 30—50%, в наиболее экономически развитых городах (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург) данная величина может превышать 80%. Не менее существенно, что недвижимость является практически единственным из всех экономических благ, стоимость которого в течение времени стабильно увеличивается. В качестве примера можно привести данные по США. В этой стране насчитывается примерно 850 тыс. человек, имеющих в собственности активы, превышающие по стоимости 1 млн долл. Из этого числа 95% активов составляют объекты жилой и нежилой недвижимости. Следует также отметить, что в среднем за период с момента приобретения до настоящего времени стоимость этой недвижимости увеличилась в 5 раз. Отмеченные закономерности действительны для всех без исключения стран с развитой рыночной экономикой (на развивающихся рынках динамика еще более стремительная).
Отмеченные характеристики позволяют сделать вывод о том, что от эффективности использования всех видов недвижимого имущества в значительной степени зависит состояние экономической системы государства и перспективы ее развития. Управление недвижимостью, направленное на повышение эффективности от ее использования на всех этапах жизненного цикла, является важной актуальной задачей национального масштаба.
В последние 3—5 лет широкое развитие получило новое течение в области организации проектов в инвестиционно-строительной сфере — деве-лопмент.
Наиболее точно смысл данного явления может быть истолкован следующим образом: девелопмент — форма комплексной организации процессов инвестиционно-строительной отрасли, при которой компания-девелопер выполняет функции нескольких субъектов рынка при классическом подходе к организации процессов. Компания-девелопер одновременно может являться заказчиком-инвестором, например проектировщиком и подрядчиком (или одним из субподрядчиков) — перечень функций определяется особенностями конкретного проекта, а также возможностями самой компании. Практически, применение схемы девелопмента подразумевает ряд конкретных управленческих мероприятий по оптимизации внутренних издержек реализатора проекта, а также получения синергетического эффекта от его мультисубъектности.
В условиях рыночной экономики естественным критерием оценки эффективности проектов является их экономическая отдача для его участников, наиболее явным выражением которой является стоимость полученного «эффекта» (в большинстве случаев — рыночная стоимость). Подобный подход к оценке эффекта получил название стоимостного.
Учитывая разнообразие объектов недвижимости, говорить о некоторой постоянной величине порогового значения добавочного эффекта некорректно — оно индивидуально в рамках каждого проекта.
На основании вышеизложенного можно сделать предположение, что внедрение новых (оптимизированных) концепций управления оправданно только для некоторой части проектов в сфере недвижимости, для которых отдача (дополнительный эффект) существенна. Однако в реальной жизни речь, как правило, идет о портфельном управлении недвижимостью — управляющая компания занимается сразу некоторой совокупностью объектов. В рамках портфеля присутствуют объекты, управление которыми по новой модели приводит к разной величине эффекта — как больше порогового значения, так и меньше. Таким образом, важным является правильное формирование портфеля недвижимости, рациональный подбор его составляющих — величина дополнительного эффекта от внедрения новых моделей управления для портфеля в целом должна превышать пороговое значение.
Необходимо отметить тот факт, что описанная ниже экономико-математическая модель оценки эффективности и ее алгоритмы могут быть с минимальными изменениями интерполированы на комплексные объекты недвижимости, а также инвестиционные проекты инвестиционно-строительной сферы. Напрашивается следующий логический ход анализа:
• выбор анализируемого объекта недвижимости, применительно к которому будет определяться величина добавочного эффекта;
• определение величины эффекта при управлении проектом по классической схеме;
• определение величины эффекта при управлении проектом по оптимизированной схеме;
• определение величины дополнительного эффекта.
В качестве анализируемого проекта выбрана реконструкция производственного комплекса, расположенного по адресу: г. Москва, ВАО, ул. Сторожевая (проект был реально реализован одним из московских девелоперов, однако его наименование по просьбе менеджмента не указывается).
{SITELINK-S110}Общие характеристики анализируемого проекта{/SITELINK}
| 
